房貸到底怎么貸最劃算?。?）

　　大家好歡迎來到今天的講座，我是五分鐘理財(cái)！

　　買房之前你要知道這些對房地產(chǎn)的相關(guān)知識有了一個(gè)初步的了解，房地產(chǎn)呢，是個(gè)很大的話題。今天我們就來講一講，很多人都非常關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。房貸到底怎么樣，貸款才最劃算？未來準(zhǔn)備買房的小伙伴可一定要認(rèn)真看下去，說不定就可以幫你節(jié)約好幾萬！

　　說到房貸到底如何貸，我們主要會從貸款金額，還款期限，房貸利率，還款方式四個(gè)部分來具體講解。這里，我們一個(gè)一個(gè)來看。

　　首先是貸款金額，我們申請貸款最關(guān)心的就是給貸款到底多少錢，這很大程度上關(guān)乎著我們能不能買下心儀的房子。拿我上海一個(gè)朋友之前的經(jīng)歷來舉個(gè)例子。根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁I房政策，他買自己名下的首套房需要支付35%的首付，剩余部分材料進(jìn)行銀行貸款，找到銀行的工作人員咨詢之后，告訴他，由于貸款的房子這個(gè)比較新，所以呢，可以按照兩百萬的交易價(jià)格進(jìn)行貸款，然后呢，他的工作能力也很強(qiáng)，工資流水比較高，按時(shí)繳納五險(xiǎn)一金，有足夠的償還能力，加上他一直保持著比較好的征信記錄，所以銀行很愿意提供貸款。看起來很簡單的一個(gè)流程，但實(shí)際上牽扯到了好幾個(gè)銀行審核貸款的影響因素，首先是首付比例，大家都知道首套房和多套房的首付比例是完全不一樣的。比如上海，這里首套房就是最低35%的比例，而二套房的住宅最低50%。第二個(gè)是房屋年齡，新房子更容易下貸款。第三個(gè)借款人的財(cái)務(wù)實(shí)力和還款能力，一方面是考察你的收入情況，另一方面是考察連鎖資產(chǎn)情況。第四個(gè)征信記錄和貸款記錄，主要看你過去有沒有不良的記錄和污點(diǎn)。如果有貸款逾期或者信用卡分期逾期等情況，可能會影響你最新的貸款放款。另外要注意的是，不同地區(qū)不同的銀行，他們貸款審核標(biāo)準(zhǔn)可能都會不太一樣。如果一家銀行不通過或者額度比較低，可以試著申請其他家銀行。一般來說征信記錄良好，并且還款能力達(dá)到一樣的標(biāo)準(zhǔn)，房貸通過的可能性還是很大的。

　　第二個(gè)我們來講還款期限，按照最大的貸款金額最大的貸款時(shí)間來進(jìn)行申請。這是由于房貸利率通常都比較低，年化利率呢，不會超過6%。閑置資金更適合做長期投資，而不是提前還款，所以還款期限應(yīng)該申請的越長越好。但是你知道嗎？我是每一個(gè)人，每一套房子都可以申請滿30年的貸款的。比如年齡比較大的人容易發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)的可能性比較高，銀行的就不會記很長時(shí)間的還款期限。舉個(gè)例子，某個(gè)銀行對于貸款期限有著如下的要求。年齡是在18周歲到65周歲之間，有合法的身份證明，居住證明，收入證明，沒有不良的信用記錄，具有完全民事行為能力的自然人。二申請人的年齡和借款期限之間的總和不可以超過七十。也就是說，如果你五十歲了，那么你就不可以貸款30年，最多只能貸20年。另外，一些房齡比較久的房子，不僅在貸款額度上會有限制，貸款期限也會有限制。當(dāng)然，具體還是要看各地各銀行的政策為準(zhǔn)。

　　第三點(diǎn)是房貸利率這一點(diǎn)，我們在之前的實(shí)操課堂最新房貸政策解讀中，已經(jīng)為大家非常詳細(xì)的進(jìn)行了講解。簡單回顧下，當(dāng)時(shí)我們總結(jié)了五個(gè)關(guān)注點(diǎn)，這里呢就不多做展開了。首先，第一個(gè)現(xiàn)在利率比較高，如果是投資不要急著買，如果是剛需，那么就跟著需求走，該買還是要買的。第二個(gè)大趨勢下，整體的貸款利率都會下降，第三個(gè)要用好公積金。第四個(gè)申請的時(shí)間很重要，第五個(gè)房貸利率每年可以調(diào)整一次。值得一提的是，實(shí)際貸款利率由各個(gè)銀行各個(gè)地區(qū)在這基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。另外，今天我們稍后也會好好講一講，如何用好公積金來給自己更便宜的貸款。

　　第四個(gè)是還款方式，在還款方式上主要有兩種，一種叫等額本息，另外一種叫等額本金，相信大家的眼睛也經(jīng)常聽到這樣的說法，不少小伙伴也經(jīng)常來咨詢這兩種貸款方式，其實(shí)并沒有什么優(yōu)劣之分，只有合不合適。稍后我們也會詳細(xì)講講這兩種分別適合什么樣的貸款者。如果之前已經(jīng)有小伙伴進(jìn)行房貸了，那么可以在貸款合同上重新確認(rèn)一下自己的貸款是哪一種？如果沒有進(jìn)行過房貸的小伙伴，則更是要豎起耳朵。在銀行申請貸款的時(shí)候，他是會讓你選擇一種的。在確定了其中一種并開始還款之后，如果你后悔想要調(diào)整，有的銀行是不允許調(diào)整的，就算可以調(diào)整也會非常麻煩。所以最好在一開始就想清楚。出完了貸款的四要素，接下來我們來好好講一講，大家很感興趣的公積金貸款。首先來講，公積金是什么，又該怎么查？公積金他前身是住房公積金，他是政府為買房提供的一個(gè)福利賬戶，能夠在我們的房子問題上提供很多優(yōu)惠。對于很多剛剛參加工作沒多久的小伙伴來說，公積金呢？其實(shí)挺有存在感的，只知道自己每個(gè)月的工資里面有一部分會被扣掉。作為公積金其實(shí)呢？他是一項(xiàng)相當(dāng)不錯(cuò)的福利制度，我們每個(gè)月繳存的公積金公司也要繳存同樣的額度，等于說我們是拿了雙倍，而且這些錢都是到我們的公積金個(gè)人帳戶上的。也就是說，這些錢最終都是歸你的，只是存在公積金賬戶中動(dòng)用起來不太方便。另外，要注意的是，各地的公積金繳存基數(shù)和比例是不一樣的，通常都是按照你每個(gè)月的社?；鶖?shù)進(jìn)行計(jì)算的繳存比例在5%到12%不等。比如說上海市的繳存比例就是7%。那么，怎樣查詢自己的公積金賬戶余額呢？大家可以登陸當(dāng)?shù)氐墓e金管理網(wǎng)站，通過自己的賬號和身份信息就可以進(jìn)行查詢了。如果你不清楚自己的公積金賬號，可以找公司的人事或者財(cái)務(wù)進(jìn)行索要。另外，微信和支付寶也在不少城市推出了公積金的查詢功能，大家可以直接在微信或者支付寶搜索城市服務(wù)，看看你所在城市是否已經(jīng)開通。

　　接下來，我們來聊一聊公積金的用處，公積金最大的用處就是申請低利率的房貸。五年期以上的公積金貸款利率僅為百分之3.25，遠(yuǎn)低于最新一批下的百分之4.85，是個(gè)非常低的低利率貸款神器。不過呢，公積金貸款各個(gè)地區(qū)的條件會不太一樣，并且每個(gè)人可以申請到的額度也是不同的，政策也在不斷變化。最好方式就是咨詢當(dāng)?shù)氐墓e金管理中心。我們以上海為例，上海公積金管理中心規(guī)定，如果你要在上海申請公積金貸款，首先要具有上海城鎮(zhèn)的常住戶口，并且能連續(xù)六個(gè)月要繳存住房公積金。并且你跟朋友之間不可以有還沒有還清的公積金貸款。在貸款額度上面，上海個(gè)人的最高貸款額度是五十萬，家庭也就是夫妻兩人最高貸款額度可以達(dá)到一百萬。

　　也就是說，個(gè)人公積金貸款額度可以達(dá)到六十萬，家庭可以達(dá)到120萬。我們來聊一聊不夠用怎么辦？現(xiàn)在的房價(jià)非常高，只用公積金進(jìn)行貸款，額度往往會不夠用。這時(shí)候呢？我們就可以選擇公積金貸款，加上商業(yè)貸款的組合形式，就是說我們在辦理個(gè)人商業(yè)貸款的同時(shí)，申請公積金貸款的部分和商業(yè)貸款的部分，分別按照各自的利率來進(jìn)行還款。這樣呢，雖然比不上純公積金貸款的利率低，但是比起商業(yè)貸款也是優(yōu)惠很多的。不過呢，只有一個(gè)小問題，貸款資格需要經(jīng)過銀行和公積金管理中心兩個(gè)地方的審核，所以申請的時(shí)候需要的時(shí)間會比較長。如果要使用組合貸的形式，一定要提前做好準(zhǔn)備，不要因?yàn)橘J款時(shí)間而耽誤了買房。比如我就知道一個(gè)案例，看中了一個(gè)二手房，雖然說可以進(jìn)行組合貸，但這套二手房非常的緊俏。為了更快的鎖定這套房子，百家最終決定選擇是使用速度更快的商業(yè)貸款。當(dāng)然，有了商業(yè)貸款之后，你也可以提取公積金，還直接還房貸，這也是公積金有一種用法。如果你已經(jīng)有了公積金和商業(yè)貸款，不妨可以這樣操作。

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