如何辦理房屋抵押貸款？

　　想在北京朝陽(yáng)區(qū)辦理房屋抵押貸款，怎么弄啊

　　辦理房屋抵押貸款需要以下資料：

　　現(xiàn)房抵押

　　本人的身份證、戶口本、結(jié)婚證以及借款人配偶身份證、戶口本，單身的由戶口所在地民政部門出具的證明;

　　個(gè)人收入證明(加蓋單位公章);

　　銀行借款合同;

　　土地使用權(quán)證復(fù)印件(驗(yàn)原件);

　　有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》;

　　房地產(chǎn)抵押合同(夫妻雙方到場(chǎng)簽字);

　　房屋所有權(quán)證、原購(gòu)房協(xié)議正本和復(fù)印件;

　　房屋所有人及共有權(quán)人同意抵押的公證書(shū)及貸款用途證明

　　期房抵押

　　夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，單身的由戶口所在地民政部門出具的證明;

　　購(gòu)房預(yù)售合同;

　　與銀行簽訂購(gòu)房借款合同;

　　購(gòu)房預(yù)交款收據(jù)復(fù)印件(驗(yàn)原件);

　　個(gè)人收入證明。

　　房屋抵押貸款辦理流程：

　　提出申請(qǐng)

　　↓

　　銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估

　　↓

　　簽訂合同

　　↓

　　審批

　　↓

　　抵押

　　↓

　　放款(《他項(xiàng)權(quán)證》放款)。

　　房屋抵押貸款，又稱個(gè)人住房貸款是銀行指向自然人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和大修理各類型住房的貸款。個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開(kāi)辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。

　　

　　貸款基礎(chǔ)知識(shí)

　　

　　擔(dān)保方式

　　個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況,采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。

　　在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中,采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保為主,在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前,普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人通常是借款人所購(gòu)住房的開(kāi)發(fā)商或售房單位,且與銀行簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書(shū)》。在一手房貸款中,在房屋辦妥抵押登記前,一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任；而在二手房貸款中,一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。

　　(1)采用抵押擔(dān)保方式的,抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價(jià)值按照抵押物的市場(chǎng)成交價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。借款人以所購(gòu)住房作抵押的,銀行通常要求將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押；若以貸款銀行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)作抵押的,銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過(guò)抵押物價(jià)值的一定比例。

　　(2)采用質(zhì)押擔(dān)保方式的,質(zhì)物可以是國(guó)家財(cái)政部發(fā)行的憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單等有價(jià)證券。

　　(3)采用保證擔(dān)保方式的,保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同,保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證,借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

　　在貸款期間,經(jīng)貸款銀行同意,借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的,應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。

　　6.貸款額度

　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,個(gè)人住房貸款最低首付款比例為20%,具體有以下規(guī)定：

　　(1)在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,貸款購(gòu)買的首套自住房的家庭,個(gè)人住房貸款最低首付比例為30%。

　　(2)對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房,執(zhí)行首套房貸款政策。在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房款的家庭又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付比例。

　　(3)對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的,貸款最低首付比例為30%。

　　(4)對(duì)于其他可以貸款的情形,首付款比例仍按不低于60%的政策執(zhí)行。

　　(5)各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套級(jí)以上住房貸款。

　　中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則,加強(qiáng)與地方政府的溝通,指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制,結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘星闆r,自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征收對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二部利改稅以后開(kāi)征的,1986年9月15日,國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《稅法》,從1986年10月1日開(kāi)始實(shí)施。

　　(一)房產(chǎn)稅的征收范圍

　　房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

　　(二)房產(chǎn)稅的納稅人

　　房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及典租糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人,統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。

　　(三)房地產(chǎn)的納稅依據(jù)

　　房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)稅。計(jì)稅依據(jù)為按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。

　　(四)房產(chǎn)稅的稅率

　　依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,稅率為12%。

　　(五)應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2%

　　依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的應(yīng)納稅額=租金收入×12%

　　(六)若干具體規(guī)定

　　新建房屋的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是建成之日或辦理驗(yàn)收手續(xù)之日的次月；投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)的,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的按房產(chǎn)余值,不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的按租金；融資租賃房屋的按房產(chǎn)余值征稅；納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)部門、免稅范圍就納稅單位的房產(chǎn),由使用人代交；納稅單位與免稅單位共同使用的房屋,按各自使用的部分劃分,分別征收或免征房產(chǎn)稅。

　　(七)二手房交易稅費(fèi)

　　以北京地區(qū)為例,目前二手房交易需繳納的稅費(fèi)包括：

　　(1)契稅：金額為成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)×3%(個(gè)人第一次購(gòu)買自用普通住宅減半征收,即：成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)×1.5%),由買方支付。

　　(2)印花稅：買賣雙方各繳納房屋成交價(jià)款的0.05%。

　　(3)土地出讓金：一般按照當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門的指導(dǎo)價(jià)格乘以房屋面積計(jì)算,由買方支付。

　　(4)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：住宅交易一般是80元／套左右,由買方支付。

　　(5)交易手續(xù)費(fèi)：支付標(biāo)準(zhǔn)是買賣雙方約定。

　　(6)最新的房產(chǎn)政策還規(guī)定如果房屋購(gòu)買未滿兩年的還要交“營(yíng)業(yè)稅及附加”。其中,營(yíng)業(yè)稅為總房?jī)r(jià)的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅金的7%；教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅金的3%；地方教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅金的1%。

　　我國(guó)從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策,其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房,免征營(yíng)業(yè)稅的期限由之前的購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)。即：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

　　(7)個(gè)人所得稅：是指在二手房交易中,稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。個(gè)人所得稅按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房收入減去房屋原值和轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后差額的20%計(jì)征；不能提供合法扣除憑證的,普通住房按銷售額的1%計(jì)征,非普通住房按銷售額的2%計(jì)征。

　　2013年,國(guó)務(wù)院下發(fā)“國(guó)五條”細(xì)則,要求依法嚴(yán)格對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個(gè)人所得稅。按照《個(gè)人所得稅法》規(guī)定,個(gè)人出售自有住房取得的所得(出售價(jià)與房屋原值差額),應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅,稅率為20%。20%個(gè)稅不是針對(duì)二手房,而是針對(duì)二手房交易中的二套交易。

　　征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。如滿足以下條件：①家庭唯一住宅；②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交20%個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納20%個(gè)人所得稅。如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的2%退還。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn),則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員,以房地產(chǎn)為對(duì)象,根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。

　　1.房地產(chǎn)概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物,它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體：實(shí)體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量及組合完成的功能；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益；區(qū)位包括地理位置坐標(biāo)位置、周圍環(huán)境和景觀、與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離及通達(dá)的便捷性等。

　　2.對(duì)一宗土地的基本認(rèn)識(shí)

　　一宗土地包括：坐落、面積、形狀、四至(土地的東南西北四鄰的名稱)、地勢(shì)、周圍環(huán)境和景觀,利用現(xiàn)狀和景觀,利用現(xiàn)狀(現(xiàn)狀用途、地上有無(wú)建筑等)、產(chǎn)權(quán)狀況(是國(guó)有還是集體所有；取得方式是出讓還是劃撥；土地使用期限有多長(zhǎng)；是否已抵押、典當(dāng))、地質(zhì)水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度、土地使用管制(指土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度、建筑后退紅線距離、建筑間距、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量題型色彩、地面標(biāo)高等)等。

　　3.對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)

　　建筑包括：坐落、面積(指建筑面積、使用面積)、套內(nèi)建筑面積、住宅居住面積、商業(yè)營(yíng)業(yè)面積等、層數(shù)和高度、結(jié)構(gòu)(按組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分為鋼結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等；按建筑主要結(jié)構(gòu)形式分為墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)等)、設(shè)備(指排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、電梯、通訊、防?zāi)等設(shè)備)、裝修(擺闊內(nèi)裝修和外裝修)、平面格局、竣工時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)及完損程度、利用現(xiàn)狀(包括不同用途的樓層或位置分布和面積)、產(chǎn)權(quán)狀況、外觀、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備程度、通風(fēng)采光、隔聲隔熱、層高、物業(yè)管理等。

　　4.房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)的特性包括：①不可移動(dòng)：每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置使其具有區(qū)位優(yōu)劣之分；房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)。②獨(dú)一無(wú)二：房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),房地產(chǎn)價(jià)格易受交易者個(gè)別行為影響。③壽命長(zhǎng)久：土地具有不可毀滅的特性,但是政府可規(guī)定土地使用期限(目前我國(guó)政府規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年,工業(yè)用地50年,教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年、綜合或其他用地50年)。④供給有限：土地總量有限且不可再生,相對(duì)于人們對(duì)土地的需求日益擴(kuò)大,土地總量供給是有限的；房地產(chǎn)供給不能集中于一處。⑤價(jià)值量大。⑥流動(dòng)性差。⑦用途多樣：房地產(chǎn)的利用存在不同用途及利用方式的優(yōu)選問(wèn)題,同時(shí)其用途的多樣性受城市規(guī)劃、土地用途管制等的制約。⑧相互影響：房地產(chǎn)的價(jià)值與周邊房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)。

　　5.房地產(chǎn)的類型

　?、侔从猛痉譃榫幼?、商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊用途(機(jī)場(chǎng)、車站、醫(yī)院、學(xué)校等)和綜合房地產(chǎn)(具有前述兩種以上用途)。

　　②按開(kāi)發(fā)程度分為生地、毛地、熟地、在建工程和現(xiàn)房。

　　③按是否產(chǎn)生收益分為收益性和非收益性房地產(chǎn)。

　?、馨词褂梅绞椒譃殇N售、出租、營(yíng)業(yè)和自用房地產(chǎn)。

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)目的

　　房地產(chǎn)估價(jià)目的是指房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途,即委托方為了什么需要而聘請(qǐng)估價(jià)方估價(jià)。

　　不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。估價(jià)目的不同,估價(jià)的依據(jù)、所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取、估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮的因素、估價(jià)方法的選用等就可能不同,甚至估價(jià)對(duì)象本身的范圍界定也可能不同。因此,估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途,針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果,不能盲目套用于與其不相符的用途。

　　針對(duì)不同估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),分為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí),要求評(píng)估價(jià)應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：①交易雙方自愿進(jìn)行交易；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象；④交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。

　　(三)房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　1.合法原則

　　要求以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。理循合法原則應(yīng)做到：在合法產(chǎn)權(quán)方面,應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)。在合法使用方面,應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。在合法處分方面,應(yīng)以法律法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。其他方面,包括評(píng)估價(jià)必須符合國(guó)家的價(jià)格政策等。如城市房屋拆遷估價(jià),要符合政府有關(guān)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)。

　　2.最高最佳使用原則

　　要求以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上可行,并經(jīng)過(guò)充分合理的論證,能使用估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種使用方式,包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度。

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素不斷變化,因此,房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性。因此,估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。

　　4.替代原則

　　要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象處在同一供求方位內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響和其他房地產(chǎn)的總體范圍。

　　5.公平原則

　　要求估價(jià)人員要堅(jiān)持中立的立場(chǎng),評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人都公平合理的價(jià)格。

　　(四)房地產(chǎn)估價(jià)程序

　　房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序是：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)→受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等)→擬訂估價(jià)作業(yè)方案→搜集估價(jià)所需資料一實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象→選定估價(jià)方法測(cè)算→確定估價(jià)結(jié)果→撰寫估價(jià)報(bào)告→審核估價(jià)報(bào)告→出具估價(jià)報(bào)告→估價(jià)資料歸檔。

　　(五)房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法

　　房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　1.市場(chǎng)法

　　(1)市場(chǎng)法的概念和理論依據(jù)

　　市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　(2)市場(chǎng)法使用的對(duì)象和條件

　　市場(chǎng)法適用的對(duì)象交易活躍的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、教堂、寺廟等,則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)的交易。如在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不良、市場(chǎng)不活躍的地區(qū),則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　(3)市場(chǎng)法的操作步驟

　?、偎阉鹘灰讓?shí)例：交易實(shí)例必須具有豐富性、真實(shí)性和完整性。

　　②選取3—10個(gè)可比實(shí)例：可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn),且成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格正?；蚩尚拚秊檎?。

　　③建立可比價(jià)格基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。

　?、芙灰浊闆r修正：將特殊交易成交價(jià)格調(diào)整為正常交易價(jià)格。

　?、萁灰兹掌谛拚簩⒖杀葘?shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　?、薹康禺a(chǎn)狀況調(diào)整：將可比實(shí)例在其區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況下的價(jià)格,調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　?、咔笕”葴?zhǔn)價(jià)格：把多個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整后形成的比準(zhǔn)價(jià)格,綜合成一個(gè)最終的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　(4)市場(chǎng)法的難點(diǎn)

　　市場(chǎng)法的難點(diǎn)在于如何保證可比實(shí)例成交價(jià)格的客觀合理性,以及如何對(duì)其各種因素進(jìn)行修正或調(diào)整。

　　2.成本法

　　(1)成本法的概念和理論依據(jù)

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是由其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。

　　(2)成本法的適用對(duì)象和條件

　　只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易以及有獨(dú)特設(shè)計(jì)需要的房地產(chǎn)的估價(jià),如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、化工廠、碼頭、機(jī)場(chǎng)等。

　　單純建筑物的估價(jià)以及市場(chǎng)不完善或市場(chǎng)狹小無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)也多采用成本法估價(jià)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中,通常也采用成本法估價(jià)。

　　(3)成本法的操作步驟

　?、偎鸭嘘P(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；

　?、跍y(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格：重新構(gòu)建價(jià)格是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需付出的客觀成本和應(yīng)獲得的平均水平利潤(rùn)之和；

　?、蹨y(cè)算折舊：估價(jià)對(duì)象為建筑物時(shí)需測(cè)算。估價(jià)上的“折舊”指市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損,非會(huì)計(jì)意義上的原始價(jià)值分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收的“折舊”；

　?、芮笕》e算價(jià)格：積算價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊。

　　(4)成本法的難點(diǎn)

　　成本法的難點(diǎn)在于不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜,且折舊包含物質(zhì)上、功能上和經(jīng)濟(jì)上的價(jià)值減損,求取的難度較大。

　　3.收益法

　　(1)收益法的概念和理論依據(jù)

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明,決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的,是市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或能得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。

　　(2)收益法適用的對(duì)象和條件

　　收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),如商店、寫字樓、公寓、旅館、影劇院、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等,它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益,只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

　　收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確的量化。

　　(3)收益法的操作步驟

　?、偎鸭Ⅱ?yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益相關(guān)的數(shù)據(jù)資料(如估價(jià)對(duì)象及類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料)；

　?、陬A(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益和稅前現(xiàn)金流量)；

　?、矍笕』貓?bào)率(累加法、市場(chǎng)提取法和排序插入法)或資本化率、收益乘數(shù)(市場(chǎng)提取法)；

　　④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或直接資本化法)。

　　(4)收益法的難點(diǎn)

　　收益法的難點(diǎn)在于求取凈收益時(shí)的扣除項(xiàng)目“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”如何準(zhǔn)確界定以及如何確定合理的報(bào)酬率或資本化率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期,收益法容易高估預(yù)期收益從而高估房?jī)r(jià)。

　　4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　(1)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念和理論依據(jù)

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,其理論依據(jù)與收益法相同,是預(yù)期原理。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。

　　(2)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象和條件

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求、但規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

　　(3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　?、僬{(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

　　②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式(在城市規(guī)劃許可范圍內(nèi)選取最佳利用方式)；

　?、酃烙?jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期(起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期,即估價(jià)時(shí)點(diǎn),終點(diǎn)是預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束日期)；

　?、茴A(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值)；

　?、轀y(cè)算開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等(根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況分項(xiàng)測(cè)算)；

　?、耷笕〈_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格(采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或傳統(tǒng)計(jì)算利息的方法)。

　　(4)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的難點(diǎn)

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的難點(diǎn)在于利潤(rùn)的估算和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格。

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

　　(1)估價(jià)方法的選用首先要以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的下列規(guī)定為準(zhǔn)則：

　?、賹?duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

　?、诟鶕?jù)已明確的估價(jià)目的,若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行,應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),不得隨意取舍；若必須取舍,應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由；

　　③有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的,應(yīng)以市場(chǎng)法為主要估價(jià)方法；

　　④收益性房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；

　?、菰跓o(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下,可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。

　　(2)正確選用估價(jià)方法的前提是熟練掌握每種估價(jià)方法的原理和實(shí)質(zhì)。

　　(3)各種估價(jià)方法通常綜合運(yùn)用,相互印證并互相引用。

　　

　　(一)貸款的受理

　　個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)材料清單如下：①合法有效的身份證件,包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明；②借款人還款能力證明材料,包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；③合法有效的購(gòu)房合同；④涉及抵押擔(dān)保的,需提供抵押物的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵押的書(shū)面證明,一般操作模式下,財(cái)產(chǎn)共有人在借款(抵押)合同上直接簽字,可無(wú)書(shū)面聲明；⑤涉及保證擔(dān)保的,需保證人出具同意提供擔(dān)保的書(shū)面承諾,并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購(gòu)房首付款證明材料,包括借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等),首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的,要提供用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明；⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(二)貸前調(diào)查

　　除參照個(gè)人貸款貸前調(diào)查內(nèi)容外,還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商及住房樓盤項(xiàng)目材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性等進(jìn)行調(diào)查。

　　1.對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查

　　對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開(kāi)發(fā)商資信的審查、項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察,最后寫出調(diào)查報(bào)告。

　　(1)開(kāi)發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審查；企業(yè)資信等級(jí)或信用程度；經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會(huì)計(jì)報(bào)表；開(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項(xiàng)目審查。具體包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性審查；項(xiàng)目的合法性審查；項(xiàng)目工程進(jìn)度審查；項(xiàng)目資金到位情況審查。

　　(3)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察。銀行除對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查外,還需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,其主要目的：①檢查開(kāi)發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實(shí)際一致,是否經(jīng)過(guò)政府部門批準(zhǔn),從而保證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性。②開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定。檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否達(dá)到政府部門規(guī)定預(yù)售的進(jìn)度內(nèi)。③檢查項(xiàng)目的位置是否理想,考察房屋售價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)值,同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景作出理性判斷。

　　(4)撰寫調(diào)查報(bào)告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及實(shí)地考察后撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①開(kāi)發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；②開(kāi)發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景；③通過(guò)商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析,即銀行通過(guò)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作,將對(duì)負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等各類業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)；④項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及對(duì)可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議。

　　項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核,交有權(quán)審批部門審查核準(zhǔn)。

　　2.對(duì)借款人的調(diào)查

　　(1)調(diào)查的方式和要求

　?、賹彶榻杩钌暾?qǐng)材料；

　?、诿嬲劷杩钌暾?qǐng)人。

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容

　　除參照個(gè)人貸款調(diào)查內(nèi)容外,個(gè)人住房貸款還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

　　①審核首付款證明；

　　②審核購(gòu)房合同或協(xié)議；

　　③審核擔(dān)保材料；

　?、軐徍速J款真實(shí)性。

　　(一)貸款審查

　　貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查,對(duì)貸前調(diào)查人提交的個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的,可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的,可以進(jìn)行重新調(diào)查。

　　貸款審查人審查完畢后,應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見(jiàn)和貸款建議是否合理、合規(guī)等在個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表上簽署審查意見(jiàn),連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。

　　(二)貸款審批

　　個(gè)人住房貸款的審批流程可參照個(gè)人貸款部分,報(bào)批材料具體包括個(gè)人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單、個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表、個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū)以及個(gè)人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。

　　(一)貸款的簽約

　　經(jīng)審批同意的,貸款銀行與借款人、開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同,明確各方權(quán)利和義務(wù)。借款合同應(yīng)符合法律規(guī)定,明確約定各方當(dāng)事人的誠(chéng)信承諾和貸款資金的用途、支付對(duì)象、支付金額、支付條件、支付方式等。貸款的簽約流程可參照個(gè)人貸款部分。

　　(二)貸款的發(fā)放

　　貸款發(fā)放前,貸款發(fā)放人應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。個(gè)人住房貸款應(yīng)重點(diǎn)確認(rèn)借款人首付款是否已全額支付到位以及借款人所購(gòu)房屋為新建房的,要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件,其他內(nèi)容請(qǐng)遵守個(gè)人貸款的規(guī)定。

　　貸款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式對(duì)貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托,將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)將貸款資金直接發(fā)放至借款人賬戶,并由借款人自主支付給符合約定用途的借款人交易對(duì)象。

　　采用貸款人受托支付方式的,銀行應(yīng)明確受托支付的條件,規(guī)范受托支付的審核要件,要求借款人在使用貸款時(shí)提出支付申請(qǐng),并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。銀行應(yīng)在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關(guān)交易資料和憑證是否符合合同約定條件,支付后做好有關(guān)細(xì)節(jié)的認(rèn)定工作。

　　貸款人受托支付完成后,應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向,歸集保存相關(guān)憑證。

　　采用借款人自主支付的,貸款人應(yīng)與借款人在借款合同中事先約定,要求借款人定期報(bào)告或告知貸款人資金支付情況。貸款人應(yīng)當(dāng)通過(guò)賬戶分析、憑證查驗(yàn)或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方式,檢查貸款支付是否符合約定用途。

　　(一)貸后檢查

　　除參照個(gè)人貸款貸后檢查內(nèi)容外,還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查,調(diào)查的要點(diǎn)有:

　　(1)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況及賬務(wù)狀況。

　　(2)項(xiàng)目資金到位及使用情況。

　　(3)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度。

　　(4)項(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況。

　　(5)產(chǎn)權(quán)證辦理的情況。

　　(6)履行擔(dān)保責(zé)任的情況。

　　(7)開(kāi)發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況。

　　(8)合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)情況等。

　　(9)其他可能影響借款人按時(shí)、足額歸還貸款的因素。

　　(二)合同變更

　　經(jīng)審批同意變更借款合同主體后,貸款銀行與變更后的借款人、擔(dān)保人重新簽訂有關(guān)合同文本。在抵(質(zhì))押登記變更等有關(guān)手續(xù)辦妥后,經(jīng)辦人填寫個(gè)人住房借款合同主體變更通知書(shū),連同一份借款合同交會(huì)計(jì)部門辦理有關(guān)借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。

　　個(gè)人住房貸款一般采用分期還款方式。這類方式中又有幾種不同的還款方式,借款人的借款時(shí)采用何種還款方式,應(yīng)根據(jù)個(gè)人住房貸款的貸款品種、貸款期限等條件,按借款人和銀行雙方協(xié)商結(jié)果在借款合同中予以明確。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(三)貸款的回收

　　銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息,銀行則將還款情況定期告知借款人。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式,也可以根據(jù)情況在貸款期間進(jìn)行變更。借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

　　(四)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理

　　關(guān)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理可參照個(gè)人貸款部分。

　　(五)貸款檔案管理

　　個(gè)人住房貸款檔案管理可參照個(gè)人貸款部分,貸款檔案中的借款人的相關(guān)資料包括：借款人身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效證件)；貸款銀行認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明；符合規(guī)定的購(gòu)買住房意向書(shū)、合同書(shū)或其他有效文件；購(gòu)房交易收件收據(jù)；所購(gòu)住房的估價(jià)證明；抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人資信證明及同意提供擔(dān)保的文件；房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)；個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表；借款合同；抵押合同(質(zhì)押合同、保證合同)；保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)單據(jù)；個(gè)人住房貸款憑證；委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書(shū)。

　　公積金個(gè)人住房貸款的概念

　　公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款,是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金,委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)保”的原則。

　　(二)公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)

　　①互助性；

　?、谄毡樾?；

　?、劾实?；

　?、芷谙揲L(zhǎng)；

　　(三)公積金個(gè)人住房貸款的要素

　　1.貸款對(duì)象

　　公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利,只要是公積金繳存的職工,均可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。應(yīng)具備的基本條件為：

　　(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

　　(2)按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶；

　　(3)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,信用良好,有償還貸款本息的能力；

　　(4)有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；

　　(5)有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金,并保證用于支付所購(gòu)(大修)住房的首付款；

　　(6)有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；

　　(7)符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。

　　2.貸款利率

　　公積金個(gè)人住房貸款的利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行?，F(xiàn)行的公積金個(gè)人住房貸款利率如下：5年期以下(含)為3.33%,5年期以上為3.87%。

　　3.貸款期限

　　公積金個(gè)人住房貸款的期限最長(zhǎng)為30年,如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定,按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。

　　4.還款方式

　　公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般而言,貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實(shí)行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的,借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息,一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。

　　5.擔(dān)保方式

　　目前,公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種。實(shí)踐中,住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見(jiàn)的保證方式。

　　6.貸款額度

　　個(gè)人住房公積金貸款最低首付比例為20%,具體可按照《中國(guó)人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)［2015］98號(hào))執(zhí)行。

　　(四)公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式

　　1.職責(zé)分工

　　(1)公積金管理中心基本職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)承辦銀行職責(zé)：①基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放,職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作。②可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入,貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。

　　2.操作模式

　　第一種模式是“銀行受理,公積金管理中心審核審批,銀行操作”模式。

　　第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批,銀行操作”模式。

　　第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)”模式。

　　(五)公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的區(qū)別

　　表4-4 公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的區(qū)別

　　

　　最后總結(jié)：

　　

　　資料來(lái)源：

　　1.（新大綱）銀行業(yè)專業(yè)人員初級(jí)職業(yè)資格考試專用教材

　　2。2014年中國(guó)銀行業(yè)從業(yè)人員資格認(rèn)證考試專用輔導(dǎo)教材系列——個(gè)人貸款

　　如果想了解更多，請(qǐng)購(gòu)買正版書(shū)籍了解。房屋貸款一般是自己去找銀行，去銀行缺乏一些條件（征信、還款能力等）辦理，就要找擔(dān)保公司。

　　資料收集不易，我穿越了20多個(gè)街道，三大圖書(shū)館藏，才找到了這幾本幾乎全網(wǎng)最全，最權(quán)威的資料。請(qǐng)給我一個(gè)贊，一個(gè)關(guān)注，謝謝了！

　　謝不邀。

　　去銀行找相關(guān)人員，告訴他自己有一個(gè)房子要拿來(lái)抵押貸款，房子的情況要告訴他，買了多久，房子有多大等等，然后他會(huì)告訴你怎么辦理，進(jìn)行公證，填寫資料之類的。

　　另外，辦理人抵押這種事，網(wǎng)上有很多資料的啊，很容易就可以獲得了，善用百度，谷歌搜索等軟件。

　　寫了很多房產(chǎn)抵押，住宅抵押，房屋抵押，銀行信貸以及關(guān)于征信的回答和文章，在這個(gè)小眾領(lǐng)域里獲得高贊，挺不容易，非常感謝各位的支持。把我寫的專欄奉上放在這里，歡迎大家關(guān)注我，關(guān)注我的專欄。平時(shí)特別忙，評(píng)論里的問(wèn)題選擇性回復(fù)，你想知道的，這里都有。

　　銀行貸款&房產(chǎn)抵押&征信維護(hù)

　　用心整理之后，本回答耗時(shí)3個(gè)小時(shí)編輯。當(dāng)前銀行政策最新硬核科普。祝你們好運(yùn)。

　　一圖勝千言。

　　自己整理，個(gè)人習(xí)慣。

　　

　　也是特意為有需要申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款的客戶整理，后文會(huì)提到。

　　本文科普硬核貼，坐標(biāo)北京，蘇寧銀行北京地區(qū)大客戶經(jīng)理。

　　做一個(gè)房產(chǎn)抵押貸款前首先我們要考慮這么多的問(wèn)題，然后再去匹配哪家銀行最適合自己的需求。稍等再簡(jiǎn)單介紹這里的問(wèn)題。先說(shuō)下流程。

　　考慮清楚自己的需求，

　　自己的情況，

　　選擇匹配銀行，

　　評(píng)估房值及可貸金額，

　　準(zhǔn)備資料，

　　下戶，

　　批貸，

　　簽約，

　　公證，

　　上抵，

　　建委出他項(xiàng)權(quán)利書(shū)，

　　放款。

　　做一些機(jī)構(gòu)房產(chǎn)抵押會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單些，速度快些，這些放在一邊，本答不做介紹。

　　走銀行標(biāo)準(zhǔn)件業(yè)務(wù)大概需要15-30天的周期，這里涉及的流程評(píng)值，初審，下戶，（補(bǔ)資料）批貸，公證，上抵，出它項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，放款。如果有上家抵押還需要墊資，也需要時(shí)間。

　　一些地方銀行會(huì)開(kāi)通非標(biāo)準(zhǔn)件業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方說(shuō)承德銀行，廊坊銀行，石嘴山銀行，蘇寧銀行等5-8家銀行可以做到這個(gè)周期。

　　仍有效率更高的，拋去客戶原因耽誤的時(shí)間，可以做到下戶后3天放款，類似于邢臺(tái)銀行業(yè)務(wù)。把幾項(xiàng)業(yè)務(wù)流程安排的很緊湊，提升審批速度，甚至可以把簽約公證上抵，安排到一天，不用出它項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，建委業(yè)務(wù)給回執(zhí)書(shū)，就可以放款了。有優(yōu)點(diǎn)就有缺點(diǎn)，類似銀行業(yè)務(wù)主要針對(duì)的客戶群體是急用錢的客戶，利息上比普通的國(guó)有大行利息要高些，放貸周期偏短，適合短期用款，急于放款的客群。

　　翻回來(lái)再說(shuō)這個(gè)圖，了解個(gè)人基本情況，匹配相關(guān)銀行。后邊的事情都是水到渠成，銀行或者機(jī)構(gòu)都會(huì)提示告訴你接下來(lái)該怎么走；最重要的還是選擇合適的銀行，適合自己的，這是難點(diǎn)。

　　有些客戶對(duì)自己的資質(zhì)比較自信，直接去銀行申請(qǐng)貸款。

　　但是我告訴你，憑這么多年的經(jīng)驗(yàn)，每一個(gè)客戶都多多少少的有這樣那樣的問(wèn)題。想起來(lái)簡(jiǎn)單，實(shí)操做起來(lái)難。

　　看好這個(gè)圖表，考慮好并抓住自己的問(wèn)題點(diǎn)，直接去和銀行客戶經(jīng)理溝通，會(huì)節(jié)省你很多口舌。因?yàn)橐阅愕馁Y質(zhì)，自己去申請(qǐng)，應(yīng)該會(huì)問(wèn)到很多家的銀行。

　　我一一簡(jiǎn)單講解一下。（簡(jiǎn)單說(shuō)也不會(huì)太短）

　　1先說(shuō)人

　　1-1年齡：普遍要求18-65歲之間。18-22/25之間需要父母共借，年齡太小社會(huì)能力還款能力不足。60-65之間需要子女共借。到了這個(gè)年齡段，生老病死的概率加大，銀行會(huì)考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，父?jìng)舆€。像浦發(fā)友利等銀行最高可以做到70歲，房主年齡再大一些，直接考慮利息稍高一點(diǎn)的機(jī)構(gòu)就OK。

　　還有一部分情況，比方說(shuō)沒(méi)有父母，或者無(wú)子女，或者子女國(guó)外，一些銀行是允許朋友或者股東之間非直系親屬共借，這種情況叫做抵貸不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方說(shuō)東北吉林九臺(tái)銀行。

　　1-2婚姻：未婚的簡(jiǎn)單，不是超低齡，OK?；蛘呖紤]父母共借。

　　離異的要考慮是否三個(gè)月內(nèi)離異，80%以上的銀行會(huì)考慮夫妻間是否存在債務(wù)轉(zhuǎn)移，高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括離婚時(shí)離婚協(xié)議是否財(cái)產(chǎn)分割清晰，都拒接一些產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的房產(chǎn)，假設(shè)逾期，這些資產(chǎn)都是難以處置的。

　　再說(shuō)已婚：會(huì)考慮之前有幾段婚史，財(cái)產(chǎn)清晰，同上（離異情況）。已婚的配偶是否能知曉，共簽借款，公證處公證。只有夫妻雙方一人出面，這種情況叫做單方面房產(chǎn)抵押，在法律上規(guī)定夫妻共有財(cái)產(chǎn)，買賣/抵押必須夫妻雙方出面。單方違規(guī)，基本上沒(méi)有幾家銀行敢頂這么大的雷，不逾期好說(shuō)，逾期處置資產(chǎn)另一配偶不同意起訴之后就會(huì)牽扯出一大串人，牢獄之災(zāi)跑不了。去年的一碼事就是連方正公證處都查了一批人，虛假資料騙貸，10年起步。

　　不論婚姻狀況如何，這幾種情況都是要去公證處公證，其中一項(xiàng)叫強(qiáng)制執(zhí)行公證。如逾期沒(méi)有還款能力，放款方有權(quán)利強(qiáng)制執(zhí)行法院拍賣，處置變現(xiàn)資產(chǎn)。

　　還有一種情況，叫喪偶。（某人說(shuō)這輩子沒(méi)有離異，只有喪偶）。如果沒(méi)有遺囑公證的話，這個(gè)涉及七大姑八大姨一大圈人做放棄財(cái)產(chǎn)公證。舉例：某人在國(guó)外，或者另一人不配合。這個(gè)很難。

　　1-3職業(yè)。公檢法軍律師記者，這幾類是銀行不愿意接的客戶群體。他們是社會(huì)精英，某個(gè)階層。一些大銀行會(huì)把這批人視為優(yōu)質(zhì)客戶。大部分銀行禁入。而且房產(chǎn)抵押貸款基本上都作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款，很多職業(yè)政策限制不允許名下有企業(yè)。還有就是現(xiàn)在的一些夕陽(yáng)或者說(shuō)產(chǎn)能過(guò)剩產(chǎn)業(yè)，鋼鐵，煤貿(mào)，木材等，還有就是茶葉（這個(gè)有些人懂），然后高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)等

　　1-4征信。作為普通人，有些人還不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情況怎么樣，作為我們行業(yè)從業(yè)人員，也并不能準(zhǔn)確描述自己征信情況，這個(gè)需要去互聯(lián)網(wǎng)查詢或者征信大廳打印。

　　三方面，負(fù)債，逾期，查詢次數(shù)。負(fù)債衡量客戶的綜合還款能力，借這筆錢加上負(fù)債，是否能還的上，是否有逾期風(fēng)險(xiǎn)。

　　逾期，普遍要求近2年內(nèi)不能連三累六（近2年某個(gè)賬戶連續(xù)逾期不能超過(guò)3個(gè)月未還款，所有賬戶總計(jì)不能超過(guò)6次逾期），超了這么多家銀行選擇性就小了很多。處理肯定是能處理的，比方說(shuō)我們蘇寧銀行對(duì)客戶征信情況看的就相對(duì)寬松，單卡單賬戶不超連四累九。所有賬戶加在一起，連3累20幾，30幾的客戶也批過(guò)好幾個(gè)。

　　查詢次數(shù)，部分客戶會(huì)在貸款前盲目的申請(qǐng)貸款，導(dǎo)致征信最后一頁(yè)一大片的查詢次數(shù)。銀行的邏輯是，你最近在頻繁借款，而且還沒(méi)借夠，或者其他家就沒(méi)批貸。有2個(gè)原因，要么，借了你還是很缺錢，要么你有問(wèn)題其他銀行才會(huì)拒貸，我也不能冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。拒貸。所以不要頻繁申請(qǐng)網(wǎng)貸，信用卡，這些操作都會(huì)在查詢記錄那一頁(yè)生成無(wú)數(shù)的貸款審批，信用卡審批查詢記錄。

　　關(guān)于征信，本人近期在編輯其他一片長(zhǎng)回答，半個(gè)月之內(nèi)完成，有興趣的可以關(guān)注，在回答里查找，回答里還有很多的各貸款銀行政策，相當(dāng)歡迎點(diǎn)贊支持，支持就是動(dòng)力。

　　1-5涉訴/執(zhí)行/借貸糾紛/失信人。這個(gè)很好理解，你連法院警察經(jīng)偵都不怕，會(huì)把我們銀行放在眼里？我們銀行不信。部分無(wú)關(guān)緊要的民事糾紛結(jié)案后有結(jié)案證明，是可以申請(qǐng)銀行貸款的。隆重說(shuō)一下借貸糾紛，這個(gè)屬于信用信譽(yù)問(wèn)題，您以前有不好的記錄，現(xiàn)在查的到，我們一樣會(huì)認(rèn)為你以后會(huì)產(chǎn)生很高的逾期風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生糾紛的概率比無(wú)借貸糾紛的客戶高很多，畢竟，至少您有很豐富糾紛經(jīng)驗(yàn)。這類客戶，抱歉，相當(dāng)不歡迎。所以，誠(chéng)實(shí)守信，是做人立信根本。

　　2這下再說(shuō)下房產(chǎn)，也有很多問(wèn)題。這里的問(wèn)題主要是資產(chǎn)變現(xiàn)保值，銀行也會(huì)考慮。

　　2-1區(qū)域，銀行感興趣的肯定是熱點(diǎn)核心區(qū)域，資產(chǎn)好變現(xiàn)，比方說(shuō)北京市的某些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，金額不是很大，一兩三百萬(wàn)，購(gòu)買熱度又不夠。最終執(zhí)行的話，法拍成數(shù)也很低，導(dǎo)致?lián)p失率更大。在銀行業(yè)貸款不是很熱銷。

　　2-2年限-房齡。太老的就不用說(shuō)了吧，話說(shuō)都要拆遷了。普遍要求25年以內(nèi)，一些銀行標(biāo)準(zhǔn)是15/20年。部分銀行寬松，可以放寬到30年/40年。比方說(shuō)哈爾濱銀行，去年的政策是，北京三環(huán)內(nèi)不限房齡，四環(huán)內(nèi)40年。此處和2-5房齡是一回事兒，抱歉，疏漏。

　　2-3面積25/30平米以上，基本這是最低要求。像廈門銀行變態(tài)到停車位都接。

　　2-4產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。熱點(diǎn)是住宅，購(gòu)買力一直不軟，銀行最愛(ài)。其他的，經(jīng)濟(jì)適用房，房改房，兩限房等受政策影響，不好辦啊。按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房產(chǎn)（二類經(jīng)濟(jì)適用房）央產(chǎn)房，補(bǔ)稅后相關(guān)單位出具手續(xù)，可以正常操作，不過(guò)手續(xù)繁瑣，比方說(shuō)補(bǔ)稅，比方說(shuō)單位開(kāi)具可上市交易證明，可抵押證明，原單位放棄優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，一系列，弄完夠個(gè)七日游，原單位還未必恩準(zhǔn)。中國(guó)土地使用有兩種方式，出讓，和劃撥。出讓，也就是開(kāi)發(fā)商，建設(shè)單位買賣方式所得，交了稅了，沒(méi)問(wèn)題。另一類是劃撥，基本都是國(guó)家政策安排的房產(chǎn)，差點(diǎn)稅費(fèi)，所以，銀行批貸的時(shí)候會(huì)適當(dāng)做些降成處理。

　　科研辦公用房就不說(shuō)了，也就一家河北地方銀行和蒙銀能干，而且利息偏高，大概在年化7.5%這樣。

　　公司名下的，也是變現(xiàn)問(wèn)題，轉(zhuǎn)手稅費(fèi)和麻煩程度也相當(dāng)難，20%銀行接。

　　2-5，房齡和年限是一回事兒，抱歉疏漏。

　　2-6共有情況。房本單獨(dú)所有，房主夫妻雙方出面就可以了。但是房本上有abcd四個(gè)人，那就很麻煩了，四個(gè)家庭，至少4個(gè)人，多到可以十幾個(gè)人出面（存在非直系共借情況）。所以，銀行最多允許房本上有2個(gè)權(quán)利人，而且還是夫妻間。兄弟姐妹之間作為權(quán)利人的都難以處置。

　　2-7是否干凈房/轉(zhuǎn)單。這個(gè)考慮的是之前有沒(méi)有做過(guò)抵押，現(xiàn)在還有沒(méi)有抵押，有的話就需要解一抵從新做一抵，或者說(shuō)直接做二抵。還會(huì)考慮的問(wèn)題是否上家正常還款，畢竟有些房產(chǎn)抵押也不上征信的，或者負(fù)債金額在企業(yè)征信上。包括是否展期，其中一種情況是先息后本的還款方式，最終還款日沒(méi)有能力償還本金。

　　2-8二套房產(chǎn)，證明客戶有足夠的資產(chǎn)，足夠完全的還款能力。同樣，有些合作銀行可以ps二套，有些銀行可以不要求，有些可以全國(guó)二套房產(chǎn)都OK。

　　第3點(diǎn)，公司，企業(yè)經(jīng)營(yíng)

　　一般房產(chǎn)抵押作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款用途，不能作為個(gè)人投資/炒股/進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)或者其他不良嗜好消費(fèi)（黃賭毒）所以銀行這邊基本要滿足國(guó)家政策合規(guī)上的要求，也就是說(shuō)，要有公司消化這筆貸款資金。個(gè)人消費(fèi)貸款，有的，金額偏小，最高200w，而且現(xiàn)在難批，要求資質(zhì)相當(dāng)高，昨天剛和工商銀行海淀的一個(gè)支行長(zhǎng)吃飯聊過(guò)。

　　說(shuō)了，為了合規(guī)。一部分銀行要求真實(shí)經(jīng)營(yíng)，要企業(yè)下戶的。一部分客戶有執(zhí)照未經(jīng)營(yíng)，一部分可以過(guò)戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，相當(dāng)部分要求過(guò)戶滿3個(gè)月。還有一部分，叫做實(shí)控。A沒(méi)有公司，朋友B有一個(gè)合適的公司，那A和B之間可以簽一個(gè)實(shí)際控制人協(xié)議，A用B的公司來(lái)作為經(jīng)營(yíng)貸款主體申請(qǐng)貸款。還有一種情況，包裝。也就是可以幫A找一個(gè)B的公司來(lái)簽一個(gè)實(shí)際控制人協(xié)議，這個(gè)有點(diǎn)敏感。略過(guò)，不詳說(shuō)。

　　實(shí)地經(jīng)營(yíng)，某些銀行是要考察實(shí)地經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)，評(píng)估收入流水情況的。

　　流水要求基本上覆蓋貸款金額的1/2/3倍。

　　企業(yè)涉訴執(zhí)行糾紛等等，參考1-5，自然人涉訴部分。

　　這里可操作性東西有點(diǎn)多。非真實(shí)下戶，非申請(qǐng)主體公司下戶，充流水，做流水。這個(gè)我也沒(méi)法說(shuō)。就這樣過(guò)了。

　　4，就是自己需求的問(wèn)題了，想要多少額度，這筆錢需要用多久，利息多少能接受。簡(jiǎn)單。

　　4-1 可貸金額普遍評(píng)估值得7成，銀行評(píng)估值要比市值低一些。比方說(shuō)珠江銀行能放到8.3成最高，寧波銀行75%房值加上15%成數(shù)的信用貸款，最高可以做到9成。

　　4-2利息，看了這么多，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，咱的資質(zhì)會(huì)有哪些哪些瑕疵，就不會(huì)再要求多低多低的利息?？赡茉蹅儎偤糜需Υ貌贿m合工商銀行年化4.35的利息，中國(guó)銀行年化4-4.35%，低息貸款不是那么好拿的。別要求太高，堅(jiān)信適合自己的就是最好的，才會(huì)不那么盲目。

　　4-3時(shí)間期限。規(guī)劃好自己的資金使用，用多久，老人常說(shuō)，吃不窮穿不窮，算計(jì)不到就受窮，不要過(guò)度消費(fèi)。房抵這塊，各銀行有1年期/3年期/5年期產(chǎn)品，有的選的是還款方式先息后本或者等額本息。先息后本的資金利用率比較高，錢一直在自己手上運(yùn)轉(zhuǎn)，錢生錢，兒子生兒子，付了利息也劃算值得。部分產(chǎn)品要求每年歸一次全部本金，這個(gè)會(huì)涉及到過(guò)橋資金，稍微麻煩一丟丟。5年期以上基本都是等額本息還款了。房抵普遍來(lái)說(shuō)，最高為10年期，不像房貸按揭，可以最長(zhǎng)做到30/40年。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，夜長(zhǎng)夢(mèng)多，不那么安全。

　　帶一句，有氣球貸這種產(chǎn)品，比方說(shuō)5年期，按20年的等額本息來(lái)還款，第60個(gè)月結(jié)清剩余本金。接近于先息后本，還款壓力小。

　　5借款用途，文中以說(shuō)，禁止的一些行業(yè)，一些用途，不再贅述。這些事是可以曲線救國(guó)的，只要你故事講的好，證據(jù)圓滿。還款來(lái)源，不說(shuō)也可以。銀行不會(huì)干圖著你利息，你圖人家本金的事。雖然你有房產(chǎn)抵押在銀行，人家一樣不希望你逾期，后期資產(chǎn)處置打折率很高的，虧得大。

　　說(shuō)了，任何一個(gè)貸款客戶都會(huì)有各種各樣的問(wèn)題，看了這篇回答，你會(huì)大概知道自己哪有問(wèn)題。有一個(gè)問(wèn)題（非超硬難解的征信問(wèn)題），那可能有10家銀行都可以接受，但是你有2個(gè)問(wèn)題3個(gè)問(wèn)題，那作為你不是行業(yè)內(nèi)比較懂的人）可選銀行可就稀里嘩啦了。

　　比方說(shuō)，我舉個(gè)最極端的例子，方便理解。今天提到的問(wèn)題A某都占全了，那么神仙銀行都不會(huì)給放款，除非家里開(kāi)銀行的。就像菜市場(chǎng)里的菜，已經(jīng)爛到芯上了，95歲的花眼裹腳老太太都不會(huì)青睞。現(xiàn)實(shí)是，占幾個(gè)比較硬的核心瑕疵，銀行基本就批不了貸了。因?yàn)殂y行不是福利院，不是慈善機(jī)構(gòu)，人家是為了賺取利息，但肯定不想把本金搭到里邊，信審風(fēng)控準(zhǔn)則就把這些問(wèn)題給規(guī)避掉了。

　　講了這么多再補(bǔ)充點(diǎn)東西。------------------

　　但是，這些問(wèn)題對(duì)你們來(lái)說(shuō)是問(wèn)題，利于你們和銀行更好的更高效的溝通，節(jié)約時(shí)間成本。

　　其實(shí)這些問(wèn)題對(duì)我來(lái)說(shuō)，都不是問(wèn)題。有心的，在我公眾號(hào)和專欄里能找到答案。

　　我說(shuō)兩個(gè)最極端的例子。聊天內(nèi)容截圖我放在評(píng)論里。我有通話時(shí)隨時(shí)做記錄的習(xí)慣，圖片里第二條消息是我和行長(zhǎng)通話時(shí)的內(nèi)容記錄，平時(shí)處理的事情太多，方便記憶。

　　客戶A 71歲+老太太，配偶72+，老太太也是個(gè)能耐人，做了三十幾年生意，兒子在國(guó)外因?yàn)橐咔椴荒芑貒?guó)共借。房產(chǎn)大平米288平（遠(yuǎn)超140平普通住宅）上家建設(shè)銀行到期，因?yàn)槟挲g原因不再續(xù)貸，建行的人給找了一個(gè)中介渠道，墊資墊了一個(gè)月多4個(gè)周期，一個(gè)周期1.5%的息費(fèi)，4個(gè)周期加上其他費(fèi)用就7%的錢沒(méi)了。（墊資是按10天為一個(gè)周期計(jì)算息費(fèi)，1000萬(wàn)的7%是70w）。而且遲遲沒(méi)有批貸還在墊資中。這個(gè)客戶算超疑難了，這個(gè)年齡不用說(shuō)兒女不共借，就是算兒子回國(guó)共借，也沒(méi)幾個(gè)人能給貸款貸下來(lái)，還沒(méi)說(shuō)房屋整體面積大的事兒?？蛻魞鹤雍臀谊P(guān)系不錯(cuò)，找到了我。

　　我直接找的中國(guó)銀行一分行行長(zhǎng)，一遍遍的給磕下來(lái)，最終拿的貸款年化利息3.75%，2年期先息后本。這個(gè)期限老太太完全夠用，其實(shí)她在3個(gè)月內(nèi)有一筆幾千萬(wàn)的回款，哈爾濱市政府的一個(gè)工程審計(jì)部門一直在和老太太扯皮，遲遲不結(jié)算尾款。正常來(lái)說(shuō)，70歲以上，你們自己去申請(qǐng)是申請(qǐng)不下來(lái)的，更不用說(shuō)這么低的利息，而且中國(guó)銀行你們能拿到的最高額度只有1000w，我能拿到的額度是5000w，只要房值成數(shù)夠。我這邊的渠道關(guān)系和大部分的銀行有對(duì)公合作業(yè)務(wù)。（圖見(jiàn)評(píng)論區(qū)）

　　客戶B 是個(gè)反面。一個(gè)仙兒級(jí)客戶配偶，我在知乎上11月17日的時(shí)候特意發(fā)了一個(gè)想法。忙前忙后客戶任性了一下一場(chǎng)空?？蛻襞?，工商銀行380w抵押面臨被強(qiáng)制執(zhí)行查封，客戶愛(ài)人男征信極差連6本金逾期，3個(gè)月內(nèi)離異，抵押高成數(shù)?？蛻魫?ài)人快崩潰了。給客戶找的行長(zhǎng)關(guān)系，馬上8.5成批貸；但是客戶愛(ài)人男的直接打電話到支行找行長(zhǎng)，三三四四、四四三三的邏輯不清。本來(lái)以我的關(guān)系，方方面面已經(jīng)溝通好了，而且找了一個(gè)擔(dān)保，馬上就批貸?？蛻糇约阂粋€(gè)電話，人家行里直接不接這筆單子了。因?yàn)榭蛻魫?ài)人因?yàn)橘J款逾期的原因崩潰到思維邏輯已經(jīng)不在一個(gè)正常水平線上，而且說(shuō)話有點(diǎn)大。我們拿信用和人際關(guān)系兜底，這個(gè)客戶拿任性開(kāi)玩笑，行里直接讓把客戶資料寄回去，這個(gè)客戶啊，下一步只能面臨工商銀行的強(qiáng)制執(zhí)行查封+賣房了。男方也是夠難的，來(lái)來(lái)回回的找各種中介作了一年，本來(lái)征信就不好，這一頓操作下來(lái)，征信上多賬戶多了連6連7逾期，北京市面上幾家規(guī)模大的賣房機(jī)構(gòu)不僅鏈家我愛(ài)我家基本都熟了，可能都不亞于我。我找了幾家賣房前墊資+代賣機(jī)構(gòu)，客戶問(wèn)我是不是九龍山陽(yáng)光大廈那家，我就呵呵了。門清板面。該客戶愛(ài)人覺(jué)得我能做到的事情，他也能。（圖見(jiàn)評(píng)論區(qū)）

　　適合你的才是最好的，做好選擇，才是最難的。其他的事兒，都是水到渠成。

　　合理規(guī)劃資金使用，珍愛(ài)個(gè)人信用，享用美好生活。

　　本人經(jīng)常會(huì)費(fèi)勁編輯一些長(zhǎng)回答來(lái)給大家科普，有興趣的可以關(guān)注，在回答里查找我關(guān)于銀行很多的各貸款銀行政策，相當(dāng)歡迎點(diǎn)贊支持，支持就是動(dòng)力。

　　附送幾個(gè)本人鏈接

　　北京地區(qū)的90%房產(chǎn)抵押銀行渠道

　　北京地區(qū)房產(chǎn)抵押有哪些渠道？

　　北京地區(qū)消費(fèi)貸款各銀行大綱政策

　　哪些銀行的消費(fèi)性信貸貸款做得好？好在哪里？

　　葉洛曦：求問(wèn)北京哪個(gè)銀行房產(chǎn)抵押的貸款利率最低？ - 知乎

　　求問(wèn)北京哪個(gè)銀行房產(chǎn)抵押的貸款利率最低？貸款中介存在有何意義？

　　我的專欄，關(guān)于銀行，你想知道的，這里都有。部分銀行產(chǎn)品線內(nèi)容在更新中

　　信貸&房產(chǎn)抵押&征信維護(hù)，可關(guān)

　　每個(gè)故事，都應(yīng)該有一個(gè)句號(hào)。

　　看到一個(gè)好答案，想點(diǎn)贊又嫌麻煩，可以雙擊屏幕自動(dòng)點(diǎn)，既能鼓舞作者，又很方便自己下次再看。我用這個(gè)方法，已經(jīng)快速標(biāo)記10來(lái)個(gè)好答案了。

　　謝謝你長(zhǎng)這么好看還關(guān)注我，千萬(wàn)貸款幫你節(jié)省幾十萬(wàn)上百萬(wàn)利息。

　　別人的粉絲都是帶刀的，背劍的，磨剪子戧菜刀的，全文通篇一萬(wàn)四千字，我的粉絲用戶不能是帶瓢的吧 ？

　　別忘點(diǎn)贊+收藏+關(guān)注+關(guān)注專欄四連。

　　另，侵權(quán)必究，歡迎查看本人其他專業(yè)回答。

　　已經(jīng)在網(wǎng)上找到很多抄襲者，不止這一篇；包括抖音上的一些視頻up主，也有在引用我的多篇回答及文章內(nèi)容做視頻，忙過(guò)這段的。

　　@知識(shí)庫(kù)

　　在北京，如何辦理房屋抵押貸款？準(zhǔn)備材料:夫妻雙方身份證，戶口本，婚姻證明，房產(chǎn)證，企業(yè)資料，最近1年銀行流水，辦理流程如視頻講解: